Top! Met jullie budget en randvoorwaarden is dit goed te doen—mits je strak plant. Hieronder een concrete, Gouda-gerichte aanpak om vóór 31 januari 2026 te passeren mét NHG en startersvrijstelling.

1) Budget & grenzen (wat kan en mag)

• NHG-kostengrens 2025: €450.000 (met verduurzamingsdeel tot €477.000 mee te financieren). De NHG-premie is 0,4% van het hypotheekbedrag. (NHG)
• Startersvrijstelling overdrachtsbelasting 2025: vrijstelling tot een woningwaarde van €525.000; leeftijdseis geldt op moment van levering bij de notaris. Voor jullie betekent dat vóór 31 januari 2026 leveren. (Rijksoverheid)
• Belangrijk detail NHG: NHG geldt als de woningwaarde/koopsom binnen de kostengrens blijft (richt je dus op ≤ €450.000 voor zekerheid). (Free Khypotheek)
• Rente met NHG is doorgaans lager dan zonder NHG (scheelt maandlasten/leencapaciteit). (Eigenhuis)

Praktisch budgetkader
Met €360.000 hypotheek + €150.000 spaargeld mik je op koopprijs ± €410.000–€445.000. Zo heb je:

• ruimte om 2–4% te overbieden zónder over de NHG-grens te schieten;
• genoeg eigen geld voor kosten koper (o.a. advies/notaris/taxatie/keuring/bankgarantie/NHG-premie). Zónder overdrachtsbelasting is dat vaak grofweg €8–12k.
• NHG-premie indicatie: 0,4% × €360.000 = €1.440. (NHG)

2) Zoekstrategie in Gouda (3 slk, bouwjaar ≥ 1980)

Wijken met veel passende woningen:

• Goverwelle (jaren ’90; veel tussen/hoekwoningen met 3 slk)
• Plaswijck / Achterwillens (’80–’90)
• Bloemendaal (deels ’80)
• Westergouwe (nieuw, vaak duurder; soms kleinere tussenwoningen rond je plafond)

Filters (bijv. Funda):
Plaats = Gouda, bouwjaar ≥ 1980, min. 3 slaapkamers, woningtype tussen/hoek/2-onder-1-kap, prijsfilter tot €450.000. Zet e-mailalerts aan.

Marktgevoel (juli 2025): gem. vraagprijs ~€425.000, m²-prijs ~€4.130, en ~12,2% van de woningen wordt overboden. Houd dus rekening met biedingen iets boven vraag. (huizenzoeker.nl)

3) Slim bieden (en je positie beschermen)

• Biedrange: richtprijs bepalen via vergelijkbare verkopen + bouwjaarstaat + energielabel. Mik op eindprijs ≤ €450.000 (NHG) en borg 3 slaapkamers in de koopakte-bijlagen (plattegrond/NEN-2580).
• Ontbindende voorwaarden (standaard opnemen):
  • Financiering met NHG (bv. tot €360.000)
  • Bouwkundige keuring (bijv. ontbindend bij >€5.000 directe herstelposten)
  • Eventueel taxatie ≥ koopsom
• Biedbrief: motiveer met bestedingsruimte (360k + eigen geld), snelle stappen (taxatie/keuring al ingepland), en flexibele overdrachtsdatum vóór 31-01-2026.

4) Tijdlijn tot en met levering (deadline: 31 januari 2026)

Nu – eind augustus 2025

• Definitieve hypotheekoriëntatie + NHG bevestigen; vraag een verklaring/voorbehoudstekst bij je adviseur.
• Notaris shortlist en overdrachts-slot in januari reserveren (vroeg vastleggen = rust).

September – november 2025

• Bezichtigingen + snelle biedrondes.
• Doel: koopcontract getekend vóór 1 december 2025.
• In het koopcontract: overdracht bij notaris begin januari 2026 (veilig vóór je 35e), financieringsvoorbehoud ± 4–5 weken.

December 2025

• Taxatie + bouwkundige keuring binnen 7–10 dagen na tekenen.
• Bindend hypotheekaanbod afronden. (Let op: welke NHG-versie geldt, hangt af van de datum van het bindend aanbod.) (NHG)

Begin januari 2026

• Laatste stukken naar de notaris (startersvrijstelling-verklaring tekenen!). Levering vóór 31-01-2026 zodat je vrijstelling zeker is. (Rijksoverheid)

5) Documenten & checks (praktisch lijstje)

• Startersvrijstelling-verklaring (Belastingdienst) en hoofdverblijf-verklaring. (Rijksoverheid)
• NHG-dossier compleet (inkomen, verplichtingen, NHG-premie 0,4%). (NHG)
• Taxatie (NRVT), bouwkundige keuring, energielabel check (kans op lagere lasten en/of meefinancieren verduurzaming binnen NHG-ruimte tot €477.000). (NHG)

6) Plan B als aanbod krap is

• Vergroot de straal naar Waddinxveen, Moordrecht, Boskoop/Reeuwijk (meer na-1980 woningen).
• Of accepteer kleinere kavels/woonoppervlak maar focus op indeling met 3 echte slaapkamers (zolder als 3e slk met dakkapel is vaak haalbaar).

---

Samenvattend keuzekader voor jullie

• Zoek/bied op €410–445k → eindprijs ≤ €450k (NHG-proof).
• Doelkoop vóór 1 dec 2025, levering begin jan 2026 → startersvrijstelling veiliggesteld. (Rijksoverheid, NHG)
• Ontbindende voorwaarden strak formuleren, keuring + taxatie snel.
• NHG-premie meerekenen (0,4% van je lening). (NHG)

Als je wil, maak ik een persoonlijk zoekprofiel (filters/wijken/prijs) en een biedbrief-sjabloon op basis van jullie situatie—zeg het woord maar.