gewerblicher mietvertrag: verweigerung des zutritt...

Vorab: Das ist eine allgemeine Einordnung nach deutschem Recht, keine abschließende Beratung für den konkreten Einzelfall.

1. Darf der Vermieter sich eigenmächtig Zutritt verschaffen?

Regelmäßig: nein. Auch im Gewerberaummietrecht gilt: Solange der Mieter noch den Besitz an der Mietsache hat, darf der Vermieter den Besitz nicht eigenmächtig brechen, also etwa Schloss öffnen lassen, Schloss austauschen oder die Räume in Besitz nehmen.

Der entscheidende Punkt ist nicht nur, ob die Räume leer sind, sondern ob der Vermieter die tatsächliche Sachherrschaft zurückerlangt hat. § 546 BGB verpflichtet den Mieter nach Beendigung zur Rückgabe der Mietsache; bloßes Räumen genügt dafür praktisch oft nicht, wenn der Vermieter keinen Schlüssel und keinen ungehinderten Zugang hat. (Gesetze im Internet) Der BGH stellt beim „Rückerhalt“ der Mietsache auf eine Besitzänderung zugunsten des Vermieters und eine vollständige, eindeutige Besitzaufgabe des Mieters ab; bei Schlüsseleinwurf kann das erst mit Kenntnis und tatsächlicher Zugriffsmöglichkeit relevant werden. (VermieterVerein)

Wenn der Mieter also den Zugang verweigert und der Vermieter keinen Schlüssel hat, spricht viel dafür, dass der Mieter den Besitz gerade nicht eindeutig aufgegeben hat. Ein eigenmächtiges Öffnen wäre dann grundsätzlich verbotene Eigenmacht nach § 858 BGB: Besitzentziehung oder Besitzstörung ohne Willen des Besitzers ist widerrechtlich, sofern kein Gesetz sie gestattet. (Gesetze im Internet)

2. Gibt es eine Ausnahme: Selbsthilfe des Vermieters?

Nur sehr eng. § 229 BGB erlaubt Selbsthilfe nur, wenn staatliche Hilfe nicht rechtzeitig zu erlangen ist und ohne sofortiges Eingreifen die Anspruchsverwirklichung vereitelt oder wesentlich erschwert würde. (Gesetze im Internet) Das ist kein allgemeines Recht des Vermieters, sich nach einer Kündigung oder bei verweigerter Schlüsselrückgabe selbst Zugang zu verschaffen.

Praktisch denkbare Ausnahmefälle wären echte Notlagen, etwa akuter Wasserschaden, Brandgefahr, Gasgeruch, sonstige Gefahr für Gebäude oder Dritte. Dann geht es aber nicht um „Rücknahme der Mietsache“, sondern um Gefahrenabwehr. Bei bloßem wirtschaftlichem Interesse, Weitervermietung, Besichtigung, Zustandsprüfung oder Rückerlangung des Besitzes sollte der Vermieter gerichtliche Hilfe suchen.

Der BGH ist bei „kalter Räumung“ streng: Die nicht titulierte eigenmächtige Inbesitznahme und Räumung durch den Vermieter ist unerlaubte Selbsthilfe; für die Folgen kann der Vermieter nach § 231 BGB verschuldensunabhängig haften. (bundesgerichtshof.de) § 231 BGB ordnet Schadensersatz sogar dann an, wenn jemand irrtümlich annimmt, die Voraussetzungen der Selbsthilfe lägen vor. (Gesetze im Internet)

3. Was sollte der Vermieter stattdessen tun?

Aus Vermietersicht wäre der rechtssichere Weg typischerweise:

Schriftlich Rückgabe verlangen, mit konkretem Termin zur Schlüssel-/Zugangsübergabe.
Dokumentieren, dass der Mieter geräumt hat, aber Zugang/Schlüssel verweigert.
Rückgabe-/Herausgabeanspruch geltend machen, ggf. im Eilverfahren, wenn besondere Eilbedürftigkeit besteht.
Nutzungsentschädigung verlangen, wenn das Mietverhältnis beendet ist und die Mietsache vorenthalten wird. § 546a BGB erlaubt bei nicht erfolgter Rückgabe die vereinbarte oder ortsübliche Miete als Entschädigung; weiterer Schaden bleibt möglich. (Gesetze im Internet)

Bei unwirksamer fristloser Kündigung des Mieters ist zusätzlich zu prüfen, ob das Mietverhältnis überhaupt beendet wurde. Ist die fristlose Kündigung unwirksam, kann der Vermieter regelmäßig weiter Miete bis zum wirksamen Beendigungszeitpunkt verlangen; die verweigerte Rückgabe/Zugangsverweigerung kann zusätzlich eine Pflichtverletzung sein.

4. Welche Ansprüche hätte der Mieter, wenn der Vermieter trotzdem eigenmächtig öffnet?

Der Mieter hätte zunächst besitzschutzrechtliche Ansprüche, auch wenn er materiell kein Recht mehr zum Besitz hätte. Nach § 861 BGB kann der durch verbotene Eigenmacht entzogene Besitzer Wiedereinräumung des Besitzes verlangen; nach § 862 BGB bei Besitzstörung Beseitigung und Unterlassung. (Gesetze im Internet) Diese Besitzschutzansprüche sind grundsätzlich „rechtsneutral“: Es wird im ersten Schritt nicht geprüft, wer mietvertraglich am Ende Recht hat.

Schadensersatz ist aber eine andere Frage. Dafür braucht der Mieter einen konkreten, kausal verursachten Schaden. Mögliche Positionen wären etwa:

beschädigte oder entsorgte Gegenstände des Mieters;
Kosten infolge eines unberechtigten Schlosswechsels, soweit sie den Mieter treffen;
Kosten zur Wiedererlangung des Besitzes, soweit ersatzfähig und nicht nur über Prozesskostenrecht abgewickelt;
konkret nachweisbarer Nutzungsausfall oder entgangener Gewinn, wenn der Mieter trotz Räumung tatsächlich noch eine berechtigte Nutzung beabsichtigte und die Eigenmacht des Vermieters diese Nutzung vereitelt hat;
Schäden an mietereigenen Einbauten, Inventar, Waren oder Unterlagen.

Gerade in Ihrem geschilderten Fall wären die Schadenspositionen des Mieters aber oft schwach, wenn er selbst fristlos gekündigt, vollständig geräumt und die Nutzung aufgegeben hat. Dann fehlt es häufig an Kausalität: Ein entgangener Gewinn oder Ersatz für Ersatzräume wird schwer zu begründen sein, wenn der Mieter die Räume ohnehin nicht mehr nutzen wollte. Auch § 254 BGB kann den Ersatz mindern, wenn das eigene Verhalten des Mieters zur Schadensentstehung beigetragen hat. (Gesetze im Internet)

5. Ergebnis in einem Satz

Der Vermieter sollte trotz geräumter Räume nicht eigenmächtig öffnen, solange der Mieter Zugang/Schlüssel verweigert und damit Besitz behauptet; die Schadensersatzrisiken des Vermieters bestehen zwar, dürften beim bereits ausgezogenen Mieter aber meist auf konkret nachweisbare Schäden beschränkt sein — die bloße formale Besitzentziehung führt nicht automatisch zu einem nennenswerten Zahlungsanspruch.