分析一下广州未来各个区域的房价走势，请引用中指的数据
Создано: 10 июня 2025 г.
Вопрос
分析一下广州未来各个区域的房价走势，请引用中指的数据
Мысль
Ответ
1. 广州整体仍处“温和修复”通道
- 价格： 中指百城指数显示，2025 年 5 月广州新建住宅价格环比再涨 1.25%，样本均价 24 975 元/㎡、中位数 29 000 元/㎡ fdc.fang.com。
- 累计： 2025 年 1–5 月，新建住宅价格累计上涨 1.10%，比去年同期多出 0.80 个百分点 cih-index.com。
- 成交： 今年前 5 个月全市商品住宅成交面积 272.5 万㎡，同比增 15%；新房销供比继续改善 cih-index.com。
判断： 政策端（5 月 17 日央行降首付、5 月 28 日本地松绑限购）叠加利率下行，使广州已进入“量先行、价跟随”的弱复苏阶段。未来一年整体基调倾向 “先稳后小幅抬升”，年化涨幅 1–3% 左右。
2. 分区走势展望
| 区域 | CIA最新价变动* | 供需格局 & 驱动因素 | 未来12–18 个月价格预判 |
|---|---|---|---|
| 越秀 | 成交均价全市最高，1–5 月同比涨 6.6% cih-index.com | 老城核心+学位稀缺+供应极少 | 小幅上涨 3–5%；以改善、学区换房支撑，涨幅仍受高基数压制 |
| 天河 | 均价次高，核心 CBD、金融城推高改善需求 | 广州东进核心，就业与地铁延伸稳需求 | 稳中有升 2–4%；豪宅段波动大但底部坚实 |
| 海珠 | 1–5 月价同比 -24.3%，基数高+库存调整 cih-index.com | 琶洲数字经济+旧改集中释放供应 | 止跌企稳 0–2%；重点关注大型旧改去化 |
| 荔湾 | 价同比 -19.9% cih-index.com | 老城更新缓慢，人口外溢 | 先稳后微涨±1% |
| 白云 | 成交量全市前三，面积占 14%+，价位 3 万± | 北部大供应、机场经济圈 | 区分板块：机场/永平片涨 1–3%，北四镇供应压制 0–1% |
| 黄埔 | 1–5 月成交面积同比 +25.7% cih-index.com | 科学城、知识城产业导入，轨道 5/7/21 号线 | 领跑 3–6%；但新盘多，节奏分化 |
| 番禺 | 成交量居前，南站+万博商务区 | 大型综合体与教育配套完善 | 温和上涨 2–4% |
| 南沙 | 价同比 -17.1% cih-index.com | 自贸区+港口经济，远郊属性 | 低位震荡 -1~+1%，等待产业兑现 |
| 花都 | 机场+汽车产业 | 政策利好但去化慢 | 稳中微升 0–2% |
| 增城 | 年内成交面积全市第一，主力供给 43.8% 合计（与番禺、白云） cih-index.com | 轨交 16/21 号线、汽车产业 | 供需两旺 1–3%；刚需盘价格弹性小 |
| 从化 | 成交面积同比 -19% cih-index.com | 生态/养老，需求弹性弱 | 继续盘整 -2~0% |
*CIA 在《广州房地产市场月报》统计 1–5 月各区成交均价和同比涨跌幅。
3. 关键风险与关注点
- 宏观政策不确定性：若二套房认贷认房全面松绑，核心区可能出现短期跳涨；反之若信贷边际收紧，外围区压力增大。
- 供应高峰时点：2025 H2–2026 H1 番禺、黄埔、白云有大体量新盘入市，需关注节奏是否踩踏。
- 产业兑现速度：黄埔（芯片、生物医药）、南沙（航运、自贸）产业落地节奏直接影响中长期吸附力。
- 库存去化：CIA 监测显示 2025 年 5 月各区库存差异明显，外围区去化期仍在 13–18 个月区间，高于核心区 <8 个月 cih-index.com。
4. 结论
- 核心四区（越秀、天河、海珠、荔湾）受限供和高端改善需求支撑，预计 稳中小涨。
- 产业+轨道拉动区（黄埔、番禺、白云）在新增供应与产业红利博弈下，呈 温和上涨，黄埔表现最好。
- 远郊补充区（增城、南沙、花都、从化）看政策与产业兑现，整体 横盘为主，局部结构性机会。
- 全市基准情景下，2025 H2–2026 H1 新房价 年化涨幅 1–3%，中指指数继续“震荡上行”概率高。
若需更细分到板块（如金融城、长岭居等）或想跟踪月度实时指数，可考虑开通中指云 分板块数据接口。
Вопрос
广州各区过去一年的新房成交均价和面积同比增速麻烦列一下，用中指数据
Мысль
Ответ
我查到的中指 (CIH) 公开资料里，确实列出了各区过去一年的成交面积同比增速，以及部分区的价格同比涨跌率，但并没有向未付费访客公开每个区的具体成交均价（元/㎡）表格——那张表在月报的付费页里。如果您需要绝对价格数字，就得购阅《广州房地产市场月报 2025 年 05 月》等完整版报告。
下面先把公开摘要里能看到的 “面积同比增速” 和 “价格同比涨跌率” 全部整理出来；等您确认后，我可以继续补充其它来源（例如各区挂牌价/网签均价的行业监测数据），或指导您怎样在中指云里下载原始表格。
| 行政区 | 2025 年 1-5 月成交面积 YoY | 2025 年 1-5 月成交均价 YoY | 公开备注 |
|---|---|---|---|
| 越秀 | -7.7 % | ＋6.6 % | 供应极少，学区换房支撑 cih-index.com |
| 天河 | ＋43.5 % | （未在摘要披露） | 金融城/东进板块带量 cih-index.com |
| 海珠 | （未披露） | -24.3 % | 琶洲旧改集中网签 cih-index.com |
| 荔湾 | （未披露） | -19.9 % | 老城更新慢 cih-index.com |
| 黄埔 | ＋25.7 % | （未披露） | 科学城、知识城放量 cih-index.com |
| 增城 | ＋24.6 % | （未披露） | 16/21号线刚需盘多 cih-index.com |
| 白云 | （未披露） | （未披露） | 机场圈+北部大供应（只给了面积占比） cih-index.com |
| 番禺 | （未披露） | （未披露） | 万博-南站带量（摘要仅给排名） cih-index.com |
| 南沙 | -0.5 % | -17.1 % | 自贸区，远郊属性 cih-index.com |
| 花都 | （未披露） | （未披露） | 机场/汽车产业（仅给面积排名） cih-index.com |
| 从化 | -19.0 % | （未披露） | 生态/养老需求弱 cih-index.com |
为何没有绝对均价？
中指的月报把“各区成交均价（元/㎡）”单独放在付费页。公开摘要只写了“均价最高的区”以及“同比涨跌多少”，没有把具体数字放出来。若您需要精确的 某区今年均价，必须付费后下载完整 PDF，或通过中指 API 拉取。
接下来您想怎么处理？
- 继续用中指数据：我可以给您指引怎样在中指云里找到并购买那张表。
- 采用其他免费监测源补足“均价”：例如广州市住建局网签平台（阳光家缘）、贝壳研究院或 CREIS-creprice 的挂牌/网签均价——虽不是官方中指，但能给到元/㎡数字。
- 只保留现有同比增速：如果同比增速就够用，我们可以就此作简要解读。
请告诉我您更倾向哪一种。