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请你从三井不动产2020-2024年的年报中，提取关键重点项目的信息，给华润置地高管到东京参访提供一...

Creato il: 15 settembre 2025

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Domanda

请你从三井不动产2020-2024年的年报中，提取关键重点项目的信息，给华润置地高管到东京参访提供一个三井不动产的参观项目清单

比如日本桥项目、东京巨蛋城、筑地项目等等等等

需要提供每个项目的基本信息（包含业态、面积、建成时间、项目亮点），并结合华润置地目前3+1业务组合和城市投资开发运营商的一体化模式，提供参访这个项目的理由

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Risposta

下面这份「三井不动产重点项目参访清单（2020–2024年报/官方资料梳理版）」已按项目提供：业态、体量/面积、建成或计划时间、项目亮点，并结合华润置地“3+1”一体化业务组合与“城市投资开发运营商”定位，给出参访价值与可借鉴点。

一、建议参访项目与要点

1) 日本桥（Nihonbashi）更新计划 & 日本桥一丁目中地区再开发

  • 业态：超大体量城市更新（办公、零售、会展/交流空间、酒店、滨水公共空间等）
  • 体量/面积：滨水带将形成约100米宽、1.2公里长的“公园化水岸+混合业态”带；并打通与东京站片区的人行连通系统。(mitsuifudosan.co.jp)
  • 时间：其中“一丁目中地区”项目计划2026年3月完工。(mitsuifudosan.co.jp)
  • 项目亮点：
    • “保留与复兴并进”的区域更新范式，从**硬件更新+软性运营（LINK-J生命科学生态）**双轮驱动产业集聚与场景营造。(mitsuifudosan.co.jp)
    • 伴随首都高速下地化，以水岸公共空间为牵引的片区级步行系统与事件化运营。(mitsuifudosan.co.jp)
  • 参访理由（对标华润置地“3+1”）：
    • 开发销售型/经营性不动产：学习“滨水公共空间+商业/办公”复合业态对资产端长期增值与去周期能力。
    • 轻资产管理（运营输出）：LINK-J等平台化运营，契合华润的商管/物管、产业导入与活动运营能力延伸。
    • 生态圈要素：生命科学、会展活动与地区联动，贴合华润“城市投资开发运营商”在城市更新+产业导入+IP事件的一体化组织方式。(Sina Finance)

2) 东京巨蛋城（Tokyo Dome City）

  • 业态：体育+文娱综合体（全封闭体育场、零售/温泉乐园LaQua、酒店、会展与演艺空间等）
  • 体量/面积：** 约13公顷的中心城区大体量综合体；核心东京巨蛋场馆容量约5.5万人**（赛事/演唱会视布置）。(mitsuifudosan.co.jp)
  • 时间：三井不动产2021年并表东京巨蛋公司后，2023–2024年实施史上最大规模更新（座席升级、LaQua翻新、全园景观与LED媒体系统改造等）。(mitsuifudosan.co.jp)
  • 项目亮点：
    • “存量资产焕新+一体化运营”范本，围绕体育主场馆，联动零售、酒店、演艺与街区景观的全域更新，拉升坪效与租金。(mitsuifudosan.co.jp)
    • 以城市级事件IP（职业棒球、顶级演唱会）驱动消费与流量的四季化、全天候经营。(mitsuifudosan.co.jp)
  • 参访理由（对标“3+1”）：
    • 经营性不动产：体育+娱乐资产的跨业态联动改造与数字化内容/媒体载体（大型LED、导视系统）提升营收。(mitsuifudosan.co.jp)
    • 生态圈要素：** 文体场馆运营**、活动策划与IP化能力，正是华润“+1”生态业务（文体场馆/会展/酒店管理等）的重点突破口。

3) 筑地项目（Tsukiji District Urban Development）

  • 业态：特大城市更新（MICE会展综合体、大型多功能场馆、美食实验/市集、生命科学与创新设施等）
  • 体量/面积：东京都政府地块约19公顷；三井不动产为11家公司联合体牵头方。(mitsuifudosan.co.jp)
  • 时间：** 2024年4月中标为优先谈判权者**；2029年起分期部分先行开放，2030年代前半整体启用为目标。(mitsuifudosan.co.jp)
  • 项目亮点：
    • 以“美食×MICE×创新”的复合定位，链接外部老筑地市场资源，打造全球吸引力的湾岸“会客厅”。(mitsuifudosan.co.jp)
  • 参访理由（对标“3+1”）：
    • 城市投资+开发+运营一体化在超大公共资产上的实战——政府主导、联合体协作、长周期分期滚动与产业导入节奏，极具借鉴价值。

4) Tokyo Midtown Yaesu（东京中城·八重洲）

  • 业态：站城综合体（办公+商业+酒店（宝格丽）+小学+地下高速客运枢纽（Bus Terminal Tokyo Yaesu）+能源中心）
  • 体量/面积：总建面约29万㎡，240米/45F主塔；B2接入八重洲地下巴士总站（分三期至2028年，合计20个发车位）。(mitsuifudosan.co.jp)
  • 时间：** 2023年3月10日盛大开业（B1商业与巴士总站一期2022年9月**先行开放）。(mitsuifudosan.co.jp)
  • 项目亮点：
    • 罕见的“交通枢纽+写字楼+高端酒店+基础教育”深度复合，直接连通东京站的TOD/站城样板。(mitsuifudosan.co.jp)
  • 参访理由（对标“3+1”）：
    • 经营性不动产/轻资产管理：学习站城一体化组织与运营机制（交通、客流、商业、办公的耦合），与华润多城多汇的商业网络深度契合。

5) Toyosu Bayside Cross（丰洲海湾越界）

  • 业态：办公+商业（LaLaport Toyosu 3）+酒店+区域能源中心（AEMS/三联供+分布式能源）
  • 体量/面积：塔楼地块总用地约27,800㎡，其中塔楼用地约19,100㎡；建筑面积约184,800㎡；36F/约177米。(mitsuifudosan.co.jp)
  • 时间：** 2020年3月竣工**，4月商业开业，7月酒店开业；能源中心2020年4月投运。(mitsuifudosan.co.jp)
  • 项目亮点：
    • “产城融合+低碳韧性”标配： 区域级能源中心外供电热、应急72小时连续供能、BCP设计与绿建高等级指标。(mitsuifudosan.co.jp)
  • 参访理由（对标“3+1”）：
    • 经营性不动产/生态圈要素：借鉴华润在产城/园区与能源运营、绿色低碳与城市级AEMS的落地路径。

6) Kashiwa-no-ha Smart City（柏之叶智慧城市）

  • 业态：公私学（UDCK）联动的智慧城市与生命科学/健康养老聚合区（能源、出行、公共空间、健康数据平台）
  • 体量/时间：自2014年起持续滚动建设，形成生命科学与创新集群，并被纳入Greater Tokyo BioCommunity生物创新枢纽。(mitsuifudosan.co.jp)
  • 项目亮点：
    • 区域级能源管理、可再生能源与开放平台；产学研联动、数字化治理与健康城市运营。(mitsuifudosan.co.jp)
  • 参访理由（对标“3+1”）：
    • 生态圈要素/轻资产管理：可对标华润在产城、康养、科技园区与增值服务“一盘棋”打法，学习平台化协同与多主体治理。

二、与华润置地“3+1”模式的映射建议（速览）

  • “3大主营”
    1. 开发销售型：日本桥/筑地这类长期分期+滚动开发的超大城市更新，验证“先公共、后产业、再商业/居住”的解题顺序与价值兑现节奏。(mitsuifudosan.co.jp)
    2. 经营性不动产：东京巨蛋城、Midtown Yaesu、Toyosu的稳定现金流+事件化运营与能源/交通底座协同，提供“抗周期韧性+运营增值”范式。(mitsuifudosan.co.jp)
    3. 轻资产管理：LINK-J、站城客运枢纽、商业与共享办公等平台型运营输出，可复制于华润多城多点的运营服务与品牌输出。(mitsuifudosan.co.jp)
  • “+1生态圈要素”
    • 文体场馆/会展/城市活动IP（东京巨蛋城、筑地MICE/多功能场馆）与产业园/生命科学（日本桥、柏之叶），构成“内容×空间×运营”的城市级产品矩阵，与华润“城市投资开发运营商”的一体化组织模式高度一致。(mitsuifudosan.co.jp)
  • 模式启发
    • 政府协作与联合体机制（筑地）→ 适用于国内超大公共地块与枢纽区综合开发。(mitsuifudosan.co.jp)
    • 能源/交通底座前置（Toyosu/Yaesu）→ 以AEMS+TOD提升运营效率与ESG表现。(mitsuifudosan.co.jp)
    • “硬件更新+软运营”并举（日本桥/巨蛋城）→ 通过事件化、IP化与数字化显示系统提升到访与坪效。(mitsuifudosan.co.jp)

三、建议行程（样例，1.5天）

Day 1（市中心更新与站城）

  • 上午｜日本桥更新走读：COREDO群—福德神社—水岸步行带—（可预约）LINK-J/会客空间。(mitsuifudosan.co.jp)
  • 下午｜Tokyo Midtown Yaesu：地面/裙楼商业—高区办公样板—能源中心展示—B2八重洲巴士总站运营参观（与Keio运营方沟通）。(mitsuifudosan.co.jp)

Day 2（文体与低碳运营）

  • 上午｜东京巨蛋城：主场馆更新点—LaQua更新—酒店客房/新概念楼层—园区导视与LED媒体系统。(mitsuifudosan.co.jp)
  • 下午｜Toyosu Bayside Cross：塔楼办公+LaLaport 3—区域能源中心（5–8F）—连桥到丰洲公园/市场的步行系统。(mitsuifudosan.co.jp)

如行程允许，可追加半日到柏之叶考察公私学联动与生命科学生态。(mitsuifudosan.co.jp)

主要出处（节选）

  • 《Integrated Report 2020》：日本桥第三阶段、水岸与产业/事件运营框架；Toyosu能源项目背景。(mitsuifudosan.co.jp)
  • 《Integrated Report 2023（Sports & Entertainment）》：东京巨蛋城“最大更新”、园区约13公顷、更新时间表。(mitsuifudosan.co.jp)
  • 《Integrated Report 2024（Topics）》：筑地项目联合体中选、约19公顷、2029年先行开放/2030年代前半启用目标。(mitsuifudosan.co.jp)
  • 官方新闻稿：
    • Tokyo Midtown Yaesu：总建面约29万㎡、240m/45F、2023-03-10开业、巴士总站分三期至2028年。(mitsuifudosan.co.jp)
    • Toyosu Bayside Cross：用地/建面、2020年3月竣工/能源中心4月投运、BCP与绿建指标。(mitsuifudosan.co.jp)
  • 华润置地“3+1”模式权威阐释（开发销售型/经营性不动产/轻资管 + 生态圈要素）。(Sina Finance)

如果你希望，我可以把以上条目整理成便携的A4参访手册（含路线图/联系人位/提问要点）或PPT版，并按高管兴趣点再深化每个项目的详细打卡点与运营问纲（如巨蛋城的票务/租售结构、Yaesu的枢纽运营KPI、Toyosu能源成本与收益模型、日本桥LINK-J的生态运营机制等）。

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